有些房子从买入的那一刻起，似乎就注定了亏损的结局——即便是楼市最火热的时候也不例外：

　　前海的写字楼，2019年 9万/㎡ ， 如今 4万/㎡，还不一定能成交 。

　　2008年，深圳盐田的东部华侨城天麓别墅项目正式亮相，以7.5万/m²的开盘单价震撼全城，每栋别墅总价高达2000-3000万元。

　　这一价格使盐田区以2.4 万/m² 的均价成为当时深圳房价最高的片区，而原“关内”其他三个片区的新房均价都尚未突破“2字头”。

　　随着项目迅速获得市场认可，2009-2010年连续两年入选“中国十大豪宅”，2009年销售额高达50亿元。

　　趁着这股势头，2010年天麓八区以13万/m²的开盘价创下深圳楼王纪录，部分独栋别墅单价甚至高达19万/m²。

　　在华侨城天麓的强劲带动下，盐田区均价被推高至4.3万/m²，成为深圳首个迈入“4万+”时代的片区。

　　与此形成鲜明对比的是，当时南山太古城均价仅3.8万/m²，中信红树湾也只有6-7万/m²，不到华侨城天麓价格的三分之一

　　十余年过去，曾经风光无限的华侨城天麓别墅区如今景象萧条。大多数别墅荒草丛生，二手挂牌几年无人问津，法拍房想甩都甩不掉

　　2010年8区独栋别墅均价13万m²，如今最低挂牌价仅约6万/ m²，账面损失高达2363万 。

　　项目位于盐田区群山之中，依赖盘山公路出行，到深圳市中心至少需要40分钟车程。

　　周边缺乏优质教育、医疗资源和商业综合体，最近的综合性医院需要30分钟车程，日常生活极不便利。

　　同时，深圳城市发展主轴一路向西，南山、前海成为资本与人才聚集地。加之项目本身定位偏离实际需求，高端客群更看重通勤便利而非单纯的山海景观，导致入住率长期低于20%。

　　2011年，深圳湾曦湾华府一间35m²转角商铺曾以每平方米48万，总价1680万的天价成交。

　　然而十多年过去，深圳湾的住宅价格已实现数倍增长，单价从数万元一路跃升至二三十万。

　　贝壳挂牌的一套曦湾华府33.67m²商铺，单价15.1万/m²，相比高峰期价格跌去了7成。

　　2023年7月，其一套约70㎡的商铺经法拍以572万元成交，虽高于起拍价93.2%，却较2017年1252万元的购入价缩水近700万，若计入持有成本与税费，实际亏损更为惨重。

　　该小区交付已十多年，区域商铺空置率却始终居高不下，如今该区域甚至出现单价4万的商铺，与当年动辄二三十万乃至突破四十万的高点已是云泥之别。

　　同一片土地之上，住宅与商铺的命运走向两个极端，可谓“涝者涝死，旱者旱死”，与“地段决定价值”的经典逻辑形成强烈反差。

　　一套521.42㎡的房源，起拍价从近2609万降到2087万，截至9月30日，依然没人报名。

　　至于大跌的原因，如果告诉你这套法拍房的性质，你大概就明白它为什么不受待见了。

　　以景兴海上广场为例，贝壳找房APP显示，目前的租金水平在99-220元/㎡/月之间。

　　若以登记价4693万计算，521.42㎡的房源租金回报率在2%左右，这还是在不考虑写字楼空置的情况下计算的回报率。

　　据@莱坊 数据，截至二季度，前海甲级写字楼的空置率超过35%，在8个商务区中排名第二，仅次于蛇口的41.3%。

　　相比一季度的表现，第二季度前海甲级写字楼的平均租金是下跌的，幅度达到-4.5%。

　　“还不如买一些小户型公寓，目前回报率能超过4%的有很多。”一位业内人士说。

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